In Italia il proprietario non può chiedere un deposito cauzionale superiore a tre mensilità del canone, e il deposito vi deve essere restituito, con gli interessi legali, quando lasciate l’appartamento. A Bologna, prima di qualsiasi bonifico, servono quattro verifiche: se la somma richiesta è una caparra (un importo per bloccare l’alloggio) o la cauzione (il deposito vero e proprio), quale tipo di contratto vi viene proposto, se il contratto sarà registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e che cosa riporta l’inventario scritto dell’appartamento. Questa guida affronta le verifiche una per una, cita la legge e le indicazioni ufficiali e indica a chi rivolgersi quando qualcosa non torna. Le fonti sono state consultate il 26 ottobre 2026.
Quanto deposito può chiedere il proprietario?
L’articolo 11 della Legge 392/1978 stabilisce che “il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone”. Lo stesso articolo prevede che il deposito produca interessi legali, che “debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno” (testo come riportato da Brocardi). A titolo di esempio, con un canone di €800 il tetto sarebbe di €2.400.
The Local riferisce (articolo pubblicato il 13 settembre 2024 e aggiornato il 1° ottobre 2025) che a un inquilino a Milano, in quanto cittadino straniero, è stato chiesto un deposito di 12 mensilità, presentato come non negoziabile. Lo stesso articolo precisa che l’inquilino che ha firmato oltre il limite può chiedere il rimborso e che il deposito non può essere usato per pagare le ultime mensilità di affitto. Quanto alla possibilità di trattenere la somma, la sintesi della giurisprudenza di Brocardi indica che il proprietario può farlo solo promuovendo un’azione giudiziale per danni o canoni non pagati.
Caparra e cauzione sono la stessa cosa?
No, anche se i due termini vengono spesso usati in modo impreciso. Secondo The Local, la caparra è una somma più contenuta richiesta nella fase preliminare a garanzia dell’accordo definitivo, mentre la cauzione è il deposito cauzionale completo, di solito dovuto alla firma del contratto. A quel punto la caparra può essere restituita, conteggiata nel deposito o imputata al primo mese di affitto.
Prima di pagare qualsiasi cifra, quindi, chiedete una breve dichiarazione scritta che indichi di quale delle due si tratta, l’importo e che cosa succede se voi o il proprietario vi ritirate, oppure se la somma va conteggiata nel deposito. Una ricevuta generica è il modo più semplice per finire per pagare due volte tre mensilità.
Quale tipo di contratto vi viene proposto?
La tipologia indicata nel contratto stabilisce per quanto tempo siete vincolati e quale canone è ammesso. La pagina Vivere a Bologna elenca quattro tipologie: il 4+4 a canone libero, il 3+2 a canone concordato, con affitto entro i limiti di un accordo territoriale che si applica ai contratti firmati fino al 31 marzo 2027, il transitorio da 1 a 18 mesi per un’esigenza temporanea dichiarata e i contratti per studenti da 6 a 36 mesi.
DokiCasa, in una pagina aggiornata il 26 maggio 2026, aggiunge dettagli per l’area di Bologna. Il transitorio richiede una motivazione tra quelle previste dall’accordo, supportata da documenti. Il contratto per studenti richiede che lo studente sia residente in un comune diverso da quello dell’università, e questo deve risultare nel contratto. Le agevolazioni fiscali del proprietario, come la cedolare secca al 10% anziché al 21%, dipendono dall’attestazione di un’associazione di categoria: chiedete quindi se il vostro contratto è attestato secondo l’accordo territoriale. L’Università di Bologna segnala che il Comune promuove un contratto concordato pensato per gli studenti (pagina del 3 novembre 2022).
La verifica pratica: se vi propongono un transitorio, cercate nel contratto l’esigenza temporanea scritta. Se vi propongono un concordato, chiedete in quale fascia si colloca il canone.
Che cosa deve essere messo per iscritto prima di pagare?
Chiedete prima una bozza di contratto o una proposta scritta. Deve riportare:
- il nome e il codice fiscale del proprietario, corrispondenti alla persona che riceverà il denaro;
- l’indirizzo esatto e l’elenco di ciò che è incluso, come arredi ed elettrodomestici;
- il canone, il deposito in cifre e se spese condominiali e utenze sono comprese nell’affitto o a parte. La nostra guida ai costi quotidiani a Bologna mostra quanto possono pesare queste voci aggiuntive;
- il tipo di contratto, la data di inizio e la durata, e chi paga le imposte di registrazione;
- come e quando verrà restituito il deposito.
Pagate con un bonifico bancario che indichi la causale, così da avere traccia di ogni pagamento. The Local osserva che le agenzie di norma rappresentano il proprietario: non date per scontato che l’agente vi spieghi spontaneamente che cosa dice la legge sui depositi. L’elenco Agenzie immobiliari a Bologna riporta 12 agenzie con i relativi contatti, se volete fare un confronto.
Che cosa succede dopo la firma?
La brochure dell’Agenzia delle Entrate è chiara: “Hai 30 giorni di tempo dalla firma per registrare il tuo contratto”. La registrazione si effettua online tramite il servizio RLI, con accesso SPID, CIE o CNS, e le imposte si pagano online. La brochure raccomanda di conservare il contratto originale e la ricevuta di registrazione: chiedete quindi la ricevuta. Uniplaces aggiunge che, senza registrazione, la possibilità per l’inquilino di far valere i propri diritti fondamentali risulta “significativamente indebolita”.
Il giorno dell’ingresso, fotografate ogni segno già presente e riportatelo in un inventario firmato da entrambe le parti. The Local consiglia di documentare i danni preesistenti per evitare che vi vengano addebitati in seguito.
Se qualcosa non è chiaro, sottoponete la bozza a qualcuno che non abbia legami con il proprietario o con l’agenzia. Uniplaces indica SUNIA, SICET, UNIAT e Federconsumatori come associazioni di inquilini e consumatori. Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza legale.
Il prossimo passo: verificate il canone richiesto per la vostra zona in Vivere a Bologna, poi confrontate il contratto con la lista di controllo qui sopra. Per conoscere la città al di là della casa, consultate la Guida alla città di Bologna.
Fonti ufficiali: Agenzia delle Entrate: registrare un contratto di locazione (brochure RLI) e Articolo 11, Legge 392/1978 (Brocardi). Consultati inoltre il 26 ottobre 2026: The Local Italy: truffe sul deposito cauzionale, Uniplaces: le leggi sull’affitto in Italia, DokiCasa: canone concordato a Bologna e Università di Bologna: affittare casa da fuori sede. Norme e accordi territoriali cambiano: verificate il vostro caso con l’ufficio competente.
Crediti fotografici: copertina di Petr Slováček e foto della chiave di Jakub Żerdzicki, entrambe tramite Unsplash.
