Le regole sugli affitti brevi a Firenze nel 2026 si riducono a una domanda: dove si trova l’appartamento? Nel centro storico UNESCO non sono ammesse nuove locazioni turistiche: possono proseguire solo gli appartamenti già regolarmente affittati per brevi periodi nel 2024. Dal 21 giugno 2026 lo stesso blocco riguarda nove zone nella fascia intorno al centro, da Campo di Marte a Rifredi, dove possono continuare solo le unità già attive a quella data. Nel resto della città i nuovi affitti brevi restano possibili con un’autorizzazione comunale di durata quinquennale, un appartamento di almeno 28 metri quadrati, le dotazioni di sicurezza di base e il codice identificativo nazionale (CIN).
Questa guida è rivolta a proprietari e investitori. Ha carattere informativo generale, non costituisce consulenza legale e si basa sui documenti ufficiali elencati in fondo, consultati il 27 ottobre 2026.
Che cosa si intende per affitto breve a Firenze?
Secondo il Regolamento comunale per le locazioni turistiche brevi, la locazione turistica breve è una locazione di immobile ad uso abitativo per finalità turistiche di durata non superiore a 30 giorni. Il Regolamento è in vigore dal 31 maggio 2025 ed è stato modificato dal Consiglio comunale il 4 giugno 2026. Dà attuazione al Testo unico del turismo della Toscana (legge regionale 61/2024, articolo 59), che la Corte costituzionale ha ritenuto legittimo con la sentenza 186/2025.
Affittare una camera o una parte dell’abitazione in cui vivete e avete la residenza non richiede l’autorizzazione: secondo le FAQ del Comune, in questo caso si presenta una comunicazione alla Regione tramite il portale STAR.
Dove sono vietati i nuovi affitti brevi a Firenze?
Il Comune ragiona per zone, individuate sulla cartografia del Piano Operativo:
- Zona A1, il centro storico UNESCO (Nucleo Storico). Le locazioni turistiche brevi sono consentite solo nelle unità già regolarmente destinate a questo uso nel corso del 2024 (articolo 8). Le FAQ del Comune precisano che rientrano nel divieto anche gli appartamenti per i quali è stata comunicata la cessazione dell’attività. Nel comunicato del 4 giugno 2026 il Comune ha indicato 402 autorizzazioni rilasciate in base al Regolamento, di cui solo 8 nell’area UNESCO.
- Zone A3 e A4, la prima fascia fuori dal centro. Dal 21 giugno 2026 le locazioni sono consentite solo nelle unità già regolarmente attive alla data di entrata in vigore del nuovo articolo 8bis. Il Comune indica queste aree: Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca.
- Il resto della città. I nuovi affitti brevi restano possibili con l’autorizzazione. Il Regolamento consente al Comune di introdurre limiti in altre aree dopo un monitoraggio: verificate di nuovo prima di acquistare.
I nomi dei quartieri sono solo indicativi. Per conoscere la zona esatta, inserite l’indirizzo o i riferimenti catastali nella cartografia online del Piano Operativo (webpo, livello "disciplina del suolo e degli insediamenti"), come spiega la pagina del Comune dedicata alle locazioni turistiche brevi.
Che cosa è consentito in ciascuna zona?
| Situazione | Centro UNESCO (A1) | Prima fascia (A3, A4) | Resto di Firenze |
|---|---|---|---|
| Nuovo affitto breve | Non consentito | Non consentito dal 21 giugno 2026 | Consentito con autorizzazione |
| Appartamento già affittato per brevi periodi nel 2024 | Può proseguire; regime transitorio fino al 31 maggio 2028 | Può proseguire se ancora attivo al 21 giugno 2026 | Può proseguire |
| Appartamento attivo al 21 giugno 2026 ma non nel 2024 | Non consentito (in A1 solo le unità del 2024) | Può proseguire con autorizzazione | Può proseguire con autorizzazione |
| Camera nell’abitazione in cui vivete | Nessuna autorizzazione; comunicazione tramite STAR | Nessuna autorizzazione; comunicazione tramite STAR | Nessuna autorizzazione; comunicazione tramite STAR |
| Locazione superiore a 30 giorni | Fuori da queste regole | Fuori da queste regole | Fuori da queste regole |
Nota: la pagina riassuntiva del sito del Comune descrive entrambe le aree bloccate facendo riferimento alle unità attive nel 2024, mentre il testo del Regolamento (articolo 8bis) fa riferimento alle unità attive all’entrata in vigore del nuovo articolo, il 21 giugno 2026. Se il vostro appartamento nella prima fascia ha avviato l’attività tra queste due date, verificate il vostro caso con l’ufficio comunale prima di farvi affidamento.
Posso continuare ad affittare se avevo già un affitto breve prima delle nuove regole?
Di norma sì. L’articolo 12 del Regolamento esonera per tre anni, fino al 31 maggio 2028, le unità già destinate a locazione turistica breve nel 2024. Alcune regole di comportamento si applicano però subito, come la verifica che gli ospiti che arrivano siano quelli registrati.
Per chi acquista e per chi eredita contano tre aspetti. L’autorizzazione è legata insieme al proprietario e all’unità: dopo una vendita il nuovo proprietario deve presentare una nuova domanda, il che in una zona bloccata significa che il diritto di affittare per brevi periodi può non passare con l’appartamento. Per i proprietari non imprenditori, l’autorizzazione si trasferisce solo con passaggi a titolo gratuito, come un’eredità. Infine decade dopo oltre 12 mesi consecutivi di inattività, salvo che l’appartamento sia locato con un contratto superiore a 30 giorni, dopo tre sanzioni nell’arco di cinque anni o in caso di mancato versamento dell’imposta di soggiorno.
Quale autorizzazione e quale codice CIN servono?
- Autorizzazione comunale. Una per ogni unità, valida cinque anni, da richiedere online tramite l’area personale del Comune. Per i proprietari non imprenditori viene rilasciato insieme il codice identificativo regionale (CIR).
- Requisiti dell’appartamento. Almeno 28 metri quadrati, rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti e un estintore ogni 200 metri quadrati.
- Portale dell’imposta di soggiorno. Dopo l’autorizzazione, registrate l’unità sul portale comunale dell’imposta di soggiorno.
- CIN. Richiedete il codice identificativo nazionale tramite la piattaforma BDSR del Ministero del Turismo, con SPID o CIE. Il codice deve comparire in ogni annuncio e all’esterno dell’edificio; Firenze prescrive una targhetta non più grande di 6 per 2 cm nella pulsantiera dei campanelli, mai su carta o nastro adesivo.
- Più di due appartamenti. Le FAQ del Comune ricordano che chi affitta più di due appartamenti si presume svolga attività d’impresa e deve presentare la SCIA.
Quali sono le sanzioni?
- Regolamento di Firenze: da €1.000 a €10.000 per unità in caso di violazione dei requisiti e delle regole di comportamento degli articoli 6 e 7. Proprietario e gestore ne rispondono in solido.
- Mancanza del CIN: da €800 a €8.000, secondo il Ministero del Turismo.
- CIN non esposto o non indicato negli annunci: da €500 a €5.000 per unità, oltre alla rimozione dell’annuncio.
- Assenza di rilevatori di gas o di monossido di carbonio o di estintori (proprietari non imprenditori): da €600 a €6.000 per ciascuna violazione in base alla normativa nazionale, secondo il Ministero del Turismo.
Le sanzioni ripetute fanno inoltre decadere l’autorizzazione, che in una zona bloccata potrebbe essere impossibile riottenere.
Com’è andata con i ricorsi al TAR Toscana di maggio 2026?
Il 14 maggio 2026 il Tribunale amministrativo regionale della Toscana (TAR Toscana) ha respinto 19 ricorsi contro il Regolamento, presentati da operatori, associazioni di categoria e privati cittadini. Il Comune ne dà atto nella deliberazione del Consiglio comunale del 4 giugno 2026, e ANSA e La Nazione hanno riportato lo stesso esito. I ricorrenti sostenevano che le norme invadessero la competenza dello Stato in materia di ordinamento civile, violassero il diritto di proprietà e contrastassero con la direttiva europea sui servizi. Il tribunale si è basato sulla sentenza 186/2025 della Corte costituzionale e sulla giurisprudenza europea, ritenendo che la tutela del centro storico, del diritto all’abitazione e della coesione sociale possa giustificare dei limiti. Non abbiamo potuto verificare se qualcuna di queste sentenze sia stata appellata al Consiglio di Stato: prima di contare su un futuro cambiamento, rivolgetevi a un avvocato.
Quali alternative legali hanno i proprietari?
- Locazioni superiori a 30 giorni. Non rientrano nella definizione di locazione breve e, in un appartamento autorizzato, interrompono il conteggio dei 12 mesi di inattività.
- Contratti transitori e per studenti universitari. La legge italiana sulle locazioni abitative (Legge 431/1998) prevede contratti per esigenze transitorie e per studenti universitari. Le condizioni dipendono dagli accordi territoriali: fatevi consigliare da un esperto di locazioni.
- Camere nella vostra abitazione. Consentite senza autorizzazione, con la comunicazione tramite STAR.
- Acquistare fuori dalle zone bloccate. È possibile, ma verificate la zona urbanistica prima di firmare, non dopo.
Prima di acquistare puntando sulla rendita da affitto, chiedete a un agente locale in quale zona si trova l’appartamento e se ha un’autorizzazione valida; il nostro elenco Agenzie immobiliari a Firenze riporta le agenzie per quartiere. Fate anche bene i conti: un appartamento sempre prenotato può comunque rendere poco una volta conteggiati i costi di ogni cambio ospite. Per conoscere la città, consultate la nostra Guida alla città di Firenze.
Domande frequenti
Airbnb è vietato a Firenze?
No. I nuovi affitti brevi sono bloccati nel centro UNESCO e, dal 21 giugno 2026, in nove zone intorno al centro. Gli appartamenti già autorizzati possono proseguire e altrove sono possibili nuovi affitti brevi con un’autorizzazione.
Quanto dura l’autorizzazione?
Cinque anni, per singola unità, ed è legata al proprietario.
Posso vendere un appartamento insieme alla sua autorizzazione per gli affitti brevi?
No. Dopo una vendita l’acquirente deve presentare una nuova domanda, il che non è possibile per una nuova attività in una zona bloccata.
Serve il CIN anche se affitto solo poche settimane all’anno?
Sì. Le FAQ del Comune precisano che l’obbligo di possedere ed esporre il CIN non prevede eccezioni.
A chi posso chiedere per il mio caso?
All’ufficio comunale, all’indirizzo locazionituristichebrevi@comune.fi.it, o al contact center 055 055; per contratti e ricorsi, a un avvocato esperto in materia immobiliare.
Fonti ufficiali (consultate il 27 ottobre 2026): Comune di Firenze: Locazioni turistiche brevi, Regolamento per le locazioni turistiche brevi (testo 2026), FAQ del Comune, 21 settembre 2026, Deliberazione del Consiglio comunale DC/2026/00028 del 4 giugno 2026, Comunicato del Comune sulle nove nuove zone, Comunicato del Comune sul Regolamento 2025, Ministero del Turismo: BDSR e CIN e Ministero del Turismo: FAQ sulla BDSR.
Crediti fotografici: copertina di Casey Lovegrove e foto dei palazzi di Alexis Presa, entrambe tramite Unsplash.
