Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi funziona così: se affittate un appartamento per non più di 30 giorni come privati e scegliete la cedolare, i canoni di un immobile a vostra scelta sono tassati al 21% e quelli di ogni altro immobile al 26%, sull'importo lordo e senza alcuna deduzione. Dal 1° gennaio 2026 questo regime riservato ai privati vale al massimo per due appartamenti: dal terzo in poi la legge presume che stiate svolgendo un'attività d'impresa. Le piattaforme che incassano i canoni trattengono il 21% a titolo d'acconto. Al 31 ottobre 2026, secondo le anticipazioni di stampa, il disegno di legge di Bilancio 2027 approvato dal governo il 28 ottobre lascia invariate queste aliquote.
Questa guida è pensata per proprietari e investitori che affittano case ai turisti in Italia. Offre informazioni di carattere generale, non è una consulenza fiscale o legale e si basa sui documenti ufficiali elencati in fondo, verificati il 31 ottobre 2026. Per il vostro caso concreto rivolgetevi a un commercialista.
Cedolare secca sugli affitti brevi: 21% o 26%?
Entrambe. Dal 1° gennaio 2024 (legge di Bilancio 2024, L. 213/2023, art. 1, comma 63) l'aliquota ordinaria della cedolare secca sulle locazioni brevi è del 26%. Il 21% resta per le locazioni brevi di un solo immobile per periodo d'imposta, che indicate voi nella dichiarazione dei redditi. Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la circolare 10/E del 10 maggio 2024.
| La vostra situazione nel 2026 | Come sono tassati i canoni |
|---|---|
| Un appartamento in affitto breve, con cedolare secca | 21% del canone lordo |
| Due appartamenti in affitto breve, con cedolare secca | 21% su quello che scegliete, 26% sull'altro |
| Senza cedolare secca | IRPEF ordinaria, secondo la vostra aliquota marginale |
| Tre o più appartamenti in affitto breve | Presunzione di attività d'impresa: il regime delle locazioni brevi tra privati non si applica più |
L'immobile al 21% si sceglie anno per anno, quindi di solito conviene assegnarlo all'appartamento che rende di più. Per locazione breve si intende un contratto a uso abitativo fino a 30 giorni, stipulato da una persona fisica al di fuori dell'attività d'impresa. Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi sono ammessi i servizi essenziali, come pulizie, biancheria e wi-fi; servizi come la colazione o il noleggio auto, invece, trasformano l'affitto in attività commerciale.
Da quanti appartamenti serve la partita IVA?
Dal terzo. La legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 17) ha modificato la norma precedente (L. 178/2020, comma 595) e dal 2026 ha abbassato il limite da quattro a due appartamenti. Chi in un periodo d'imposta destina a locazione breve più di due appartamenti svolge, per presunzione di legge, un'attività d'impresa, chiunque la eserciti. In pratica significa aprire la partita IVA e rinunciare alla cedolare secca.
La novità si fa sentire anche negli adempimenti con Regione e Comune. Una circolare della Regione Emilia-Romagna del 28 gennaio 2026 ricorda che la legge non prevede alcun periodo transitorio: chi ha tre appartamenti deve scendere a due oppure passare a una forma imprenditoriale, per esempio le case e appartamenti per vacanze gestiti in forma d'impresa, presentando la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) al Comune. Ogni unità, inoltre, deve sempre avere il proprio CIN, il codice identificativo nazionale, come spieghiamo nella guida su Firenze segnalata più sotto.
Cosa cambia con la legge di Bilancio 2027?
Per gli affitti brevi, per ora nulla. Il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di Bilancio 2027 il 28 ottobre 2026. Secondo le anticipazioni di stampa, dal 1° gennaio 2027 arriverebbero sgravi per le locazioni di lungo periodo: la cedolare secca sui contratti a canone concordato scenderebbe dal 10% al 5%, e all'1% se l'inquilino ha fino a 35 anni, mentre i piccoli negozi tornerebbero alla cedolare al 21%. Le stesse fonti riferiscono che gli affitti turistici restano al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo, con la presunzione d'impresa dal terzo.
Due avvertenze. Primo: al 30 ottobre 2026 il testo non era ancora stato presentato in Parlamento, e la manovra viene spesso ritoccata prima del via libera definitivo di fine dicembre. Secondo: l'esperienza insegna che fino all'ultimo può cambiare molto. Nell'ottobre 2025 una bozza della manovra 2026 prevedeva il 26% su tutti gli affitti brevi, ma la legge definitiva ha mantenuto la doppia aliquota 21%/26% e ha ridotto invece il numero di appartamenti. Aggiorneremo questa pagina quando sarà pubblicato il testo definitivo.
La manovra 2027 potrebbe invece cambiare i conti di convenienza. Se i canoni concordati a lungo termine saranno tassati al 5% o all'1%, alcuni proprietari metteranno a confronto l'affitto breve al 21% o al 26% (più commissioni delle piattaforme, pulizie e notti sfitte) e un inquilino stabile. La nostra analisi su perché un affitto sempre pieno può rendere poco spiega quali costi mettere in conto prima di decidere.
Ritenuta di Airbnb e Booking: come e quando si paga la cedolare?
Quando una piattaforma o un'agenzia incassa il canone o interviene nel pagamento, deve trattenere il 21% dell'importo lordo pagato dall'ospite e versarlo allo Stato entro il 16 del mese successivo. Dal 2024 questa ritenuta è sempre a titolo d'acconto, qualunque regime fiscale scegliate. Le piattaforme extra UE prive di stabile organizzazione in Italia o nell'Unione devono nominare un rappresentante fiscale in Italia che se ne occupi.
La differenza si regola poi nella dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF): calcolate l'imposta dovuta, sottraete le ritenute indicate nella certificazione rilasciata dalla piattaforma e versate l'eventuale saldo entro la scadenza prevista per il saldo IRPEF. Ecco un esempio concreto, per un proprietario con due appartamenti prenotati entrambi tramite una piattaforma che applica la ritenuta:
| Appartamento A (scelto per il 21%) | Appartamento B (26%) | |
|---|---|---|
| Canoni lordi pagati dagli ospiti | €20.000 | €20.000 |
| Cedolare secca dovuta | €4.200 | €5.200 |
| Già trattenuto dalla piattaforma (21%) | €4.200 | €4.200 |
| Saldo da versare in dichiarazione | €0 | €1.000 |
Piattaforme e agenzie devono inoltre comunicare ogni contratto all'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell'anno successivo. Sulle prenotazioni dirette non c'è alcuna ritenuta: l'imposta si versa per intero con la dichiarazione.
La cedolare secca si calcola sul lordo o sul netto?
Sul lordo. La cedolare si applica all'intero canone indicato nel contratto, senza deduzione delle spese e senza la riduzione forfetaria del 5% prevista con la tassazione IRPEF ordinaria. Anche la ritenuta del 21% delle piattaforme si calcola sull'intero importo pagato dall'ospite, comprese le commissioni che il proprietario deve alla piattaforma. Le utenze restano fuori dalla base imponibile solo se le paga direttamente l'ospite o se le riaddebitate al costo effettivo, in base ai consumi reali. Ecco perché nelle città più care il reddito netto può risultare molto più basso di quanto l'aliquota lasci intendere.
Cos'altro verificare prima di affittare?
Il fisco è solo un tassello. I Comuni aggiungono regole proprie e l'imposta di soggiorno: Firenze ha bloccato i nuovi affitti brevi nel centro storico e in altre zone (trovate i dettagli nella nostra guida alle regole sugli affitti brevi a Firenze), mentre Milano nel 2026 applica €9,50 a ospite per notte sugli affitti brevi (vedi tassa di soggiorno a Milano 2026). Prima di comprare o riconvertire un appartamento, un'agenzia della zona può darvi indicazioni sul regolamento condominiale, sulla domanda nei vari quartieri e sulla convenienza di un contratto a lungo termine. Nei nostri elenchi trovate le agenzie immobiliari di Firenze, Roma, Milano e Bologna, mentre le nostre guide alle città le raccontano quartiere per quartiere.
Domande frequenti
Qual è l'aliquota sugli affitti brevi in Italia nel 2026?
Con la cedolare secca, il 21% per un immobile scelto dal proprietario e il 26% per gli altri, sul canone lordo. Senza cedolare si applica l'IRPEF ordinaria.
Quanti affitti brevi si possono gestire senza partita IVA?
Due. Dal 2026 chi destina a locazione breve tre o più appartamenti nello stesso anno è considerato, per presunzione di legge, un'impresa.
Airbnb paga le tasse al posto del proprietario?
No. Quando incassa il canone trattiene il 21% a titolo d'acconto. Il reddito va comunque dichiarato e l'eventuale saldo va versato: per esempio il 5% in più su un immobile tassato al 26%.
La manovra 2027 aumenta le tasse sugli affitti brevi?
Non nel disegno di legge approvato dal governo il 28 ottobre 2026, secondo le anticipazioni di stampa. Il testo può ancora cambiare in Parlamento entro fine dicembre.
Si possono dedurre pulizie, commissioni o arredi?
Non con la cedolare secca: l'imposta si calcola sul canone lordo, senza alcuna deduzione.
Fonti ufficiali (consultate il 31 ottobre 2026): Agenzia delle Entrate, circolare 10/E del 10 maggio 2024 sulle locazioni brevi, Agenzia delle Entrate, guida «Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari» (edizione di agosto 2024, copia pubblicata da FIMAA Milano), legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di Bilancio 2026), art. 1, comma 17 (testo pubblicato da Finanza e Fisco) e Regione Emilia-Romagna, circolare del 28 gennaio 2026 sul limite dei due appartamenti. Sul disegno di legge di Bilancio 2027 (articoli di stampa, non il testo ufficiale): Euronews, 28 ottobre 2026, Milano Finanza, 29 ottobre 2026, Adnkronos, 29 ottobre 2026 e La Legge per Tutti, 30 ottobre 2026.
Foto: copertina di Marina Samardzic (Verona) e facciata milanese di Raphael Lopes, entrambe su Unsplash (licenza Unsplash).
