Holiplanet · Vivere a Siena

Pensate di trasferirvi a Siena?

Vivere a Siena vuol dire abitare in una piccola città universitaria di circa 53.000 abitanti: un centro medievale chiuso alle auto e diviso in 17 contrade e, fuori dalle mura, quartieri e frazioni più tranquilli. Qui trovate quanto costa l’affitto in ogni zona, quali pratiche vi riguardano e com’è davvero la vita di tutti i giorni, dall’ospedale alle scuole fino al Palio, con dati e scadenze verificati.

Google vi dice che cosa c’è a Siena; Holiplanet vi aiuta a capire come sarebbe viverci davvero.

Scoprite com’è vivere qui o trovate il vostro quartiere

Guida locale indipendente · Dati da fonti ufficiali verificate

Foto: MChe Lee · Licenza Unsplash · fonte

I migliori hotel di Siena Ristoranti di Siena Agenzie immobiliari di Siena Vivere a Siena Galleria fotografica di Siena

Siena a colpo d’occhio

L’essenziale in un minuto, per capire se vale la pena leggere oltre.

52.990residenti nel comune (ISTAT, 1° gennaio 2025)

10,4%residenti stranieri, pari a 5.524 persone (ISTAT, 1° gennaio 2025)

28,4%dei residenti ha 65 anni o più; età media 49,0 anni (ISTAT, 2025)

€11,99/m²affitto medio richiesto al mese, settembre 2026 (Immobiliare.it)

€2,00biglietto dell’autobus urbano, valido 70 minuti; abbonamento mensile €42,20 (dal 1° agosto 2026)

66ªprovincia italiana per reati denunciati in rapporto agli abitanti: il tasso più basso della Toscana (Il Sole 24 Ore, 2026)

La vita di tutti i giorni

Il centro, in cima ai colli e racchiuso dalle mura, è vietato alle auto e si vive a piedi; la maggior parte degli abitanti, però, sta nei quartieri e nelle frazioni fuori porta.
Ogni via del centro appartiene a una delle 17 contrade: i rioni storici che organizzano il Palio e animano buona parte della vita sociale della città.
Le due università, l’Università di Siena e l’Università per Stranieri, e il grande policlinico universitario delle Scotte fanno girare il mercato del lavoro e quello degli affitti.

Quello che spiazza i nuovi arrivati

Siena non ha aeroporto né alta velocità: Firenze è a circa un’ora e mezza di regionale diretto, l’aeroporto di Pisa a circa 2 ore.
Le case in affitto sono moltissime: in città è locato il 17,5% delle abitazioni, contro il 7,9% della media toscana (Fiaip, luglio 2026), e gli inquilini sono in gran parte studenti e lavoratori di passaggio.
Il centro storico è chiuso al traffico dall’11 luglio 1965 e le porte sono controllate da telecamere 24 ore su 24.
Due volte ogni estate il Palio si prende il Campo, e la vostra contrada, con ogni probabilità, anche le vostre serate.

Fonti: popolazione residente e residenti stranieri ISTAT al 1° gennaio 2025 (tramite Tuttitalia); Immobiliare.it Insights, Siena, settembre 2026 (citato, senza link); tariffe Autolinee Toscane dal 1° agosto 2026; Indice della criminalità 2026 del Sole 24 Ore (tramite gonews.it, 12 ottobre 2026); Fiaip tramite La Nazione (29 luglio 2026); informazioni di viaggio dell’Università di Siena (2026). Verificato a ottobre 2026.

Chi vive davvero a Siena?

Secondo i dati ufficiali ISTAT, una città piccola, anziana e molto universitaria: circa 53.000 abitanti.

Età (1° gennaio 2025)

0–14 anni10,4%

15–64 anni61,2%

Over 6528,4%

52.990 residenti e 26.436 famiglie, in media di circa 1,97 componenti (ISTAT, 31 dicembre 2024).
Una città che invecchia: l’indice di vecchiaia è 274 (persone di 65 anni e più ogni 100 ragazzi sotto i 15) e l’età media è di 49,0 anni.

Cittadinanze: un residente su dieci è straniero

Romania723

Albania433

Ucraina383

Kosovo150

Moldavia145

Polonia114

Al 1° gennaio 2025 i residenti stranieri erano 5.524, il 10,4% della popolazione.
Le comunità più numerose sono quelle di Romania, Albania e Ucraina; i dati contano solo chi è iscritto all’anagrafe, non gli studenti che restano residenti a casa loro.

Studenti, affitti e spese: che cosa vuol dire per voi

Per il Censis l’Università di Siena è un medio ateneo (da 10.000 a 20.000 iscritti); l’Università per Stranieri porta in città, tutto l’anno, studenti di lingua italiana.
Delle 2.459 abitazioni affittate in città nel 2025, il 33,6% aveva un contratto «transitorio» fino a 18 mesi, quello usato da studenti e lavoratori di passaggio (Fiaip, luglio 2026).
Nel 2025 una famiglia toscana ha speso in media €3.108 al mese; chi vive da solo, in Italia, €2.070, di cui il 42% per casa, acqua ed energia (ISTAT, ottobre 2026).

In pratica

Siena è una città di studenti, di chi lavora all’ospedale e all’università e di famiglie senesi da generazioni, con un’età media molto più alta di quella italiana. Gli affitti seguono il calendario accademico: gli appartamenti vicino alle facoltà e all’ospedale vanno via in fretta prima di ogni semestre. Con uno stipendio dall’estero, una pensione o due redditi, il centro è alla vostra portata; con un solo stipendio locale, partite dai quartieri fuori porta, dove gli affitti richiesti sono di €10–11,50/m².

I dati per quartiere. Il Comune di Siena non pubblica dati su popolazione, età o cittadinanza per contrada o per quartiere in un formato che siamo riusciti a consultare (a ottobre 2026 il portale open data bloccava i nostri strumenti): per questo le schede delle zone qui sotto descrivono chi ci abita partendo da case e servizi, non dalle statistiche.

Fonti: dati ISTAT elaborati da Tuttitalia (popolazione e famiglie al 31 dicembre 2024; struttura per età e residenti stranieri al 1° gennaio 2025, post-censimento); classifica Censis delle università 2026/27 (comunicato stampa dell’Università di Siena, 15 luglio 2026); Fiaip tramite La Nazione (29 luglio 2026); spese per consumi delle famiglie ISTAT 2025 (8 ottobre 2026). Verificato a ottobre 2026.

Siena fa per me?

Com’è una settimana tipo a Siena?

In breve: in centro si va a piedi, fuori dalle mura in autobus o in auto: la spesa si fa dal fruttivendolo sotto casa, le commissioni si sbrigano tenendo conto dei turisti di giornata, a Firenze si va in autobus o in treno e d’estate si segue la propria contrada.

Marta, ricercatrice, abita nel Terzo di Camollia

8:00 Caffè al banco, poi dieci minuti a piedi fino alla facoltà.
13:00 Pranzo con i colleghi; quando i gruppi organizzati se ne vanno, il centro torna tranquillo.
Venerdì Mercato contadino alla Lizza, dalle 8:00 alle 13:00.
Sabato In autobus a Firenze per una mostra, e a casa in tempo per cena.
Luglio Cene di contrada su lunghe tavolate in mezzo alla strada, nei giorni del Palio.

La famiglia Rossi, a Petriccio

7:45 I bambini a scuola in auto, fuori dalle mura e dalla ZTL.
8:15 Uno dei genitori arriva al policlinico delle Scotte in cinque minuti di macchina.
17:00 Sport e supermercato nei quartieri fuori porta.
Sabato Si lascia l’auto fuori porta e si sale a piedi in centro.
Domenica Un giro in macchina nelle Crete Senesi o sulle colline del Chianti.

Giornate di esempio, ricostruite con i dati di questa guida: i personaggi sono di fantasia.

Gente a passeggio tra i banchi di abbigliamento del mercato settimanale, all’aperto sotto alberi alti, a Siena — **Giorno di mercato sotto gli alberi: la vita di tutti i giorni si fa nel quartiere e a piedi** · Foto: Barney Goodman · Licenza Unsplash · fonte

Vivere a Siena: quali sono i pro e i contro?

In breve: bellezza, un centro senza auto, un forte spirito di comunità e un grande ospedale; il rovescio della medaglia sono un mercato del lavoro piccolo, niente aeroporto né treni veloci, affitti pensati soprattutto per gli studenti e una popolazione anziana.

I pro

Un centro che si vive a piedi, chiuso al traffico dal 1965.
Spirito di comunità: le 17 contrade animano la città tutto l’anno con eventi, cene e, naturalmente, il Palio.
Un grande policlinico universitario, Santa Maria alle Scotte, con circa 840 posti letto.
Il tasso di reati denunciati più basso delle dieci province toscane (Il Sole 24 Ore, 2026).
Chianti, Crete Senesi e Val d’Orcia a portata di mano.

I contro

Un mercato del lavoro piccolo, concentrato su università, ospedale, scienze della vita e turismo.
Niente aeroporto né alta velocità: per Firenze serve circa un’ora e mezza di regionale diretto.
In centro si chiedono €13,11/m² di affitto (settembre 2026), cifre vicine a quelle delle grandi città.
Salite e scale ovunque; negli edifici antichi l’ascensore è raro.
Turisti di giornata ovunque dalla primavera all’autunno, e una folla enorme nei giorni del Palio.

Vale la pena trasferirsi a Siena?

In breve: sì, se cercate una città piccola, sicura, da vivere a piedi e con una vera comunità, e arrivate con un reddito vostro o venite qui per studiare, insegnare, lavorare nella sanità o godervi la pensione; pensateci bene se vi serve un grande mercato del lavoro o se prendete spesso l’aereo.

Fa per voi se…

lavorate da remoto, in un’università, nella sanità o nelle scienze della vita;
cercate una città a misura d’uomo e non vi pesano salite e discese;
volete vivere le tradizioni locali, non solo guardarle;
vi piace avere Firenze a portata di mano, per la cultura e per i voli.

Pensateci bene se…

cercate un grande mercato del lavoro aziendale;
prendete spesso l’aereo: gli aeroporti più vicini sono Firenze e Pisa;
cercate una vita notturna che vada oltre i locali per studenti e le enoteche;
le scale sono un problema e in centro volete l’auto sotto casa.

Giudizio editoriale di Holiplanet, basato sui dati di questa pagina.

Siena è una città per expat? Esiste una comunità internazionale?

In breve: sì, ma in modo discreto: un residente su dieci è straniero, l’Università per Stranieri richiama studenti da tutto il mondo e c’è una scuola internazionale IB; la comunità di expat, però, è piccola e la burocrazia resta tutta in italiano.

Al 1° gennaio 2025 i residenti stranieri erano 5.524 (10,4%); le comunità più numerose vengono da Romania, Albania e Ucraina (ISTAT).
L’Università per Stranieri di Siena organizza tutto l’anno corsi di lingua e cultura italiana e rilascia la certificazione CILS (italiano come lingua straniera).
L’International School of Siena, a Petriccio, offre il Baccalaureato Internazionale in inglese, dai 3 ai 18 anni.
L’inglese si parla molto negli hotel, nei ristoranti e nelle università; all’anagrafe, in Questura e agli sportelli sanitari, invece, serve l’italiano o qualcuno che vi accompagni.

Corsi di italiano all’Università per Stranieri →International School of Siena →

Siena è sicura per chi ci vive?

In breve: sì, per gli standard italiani: la provincia ha il tasso di reati denunciati più basso della Toscana e, più che dei reati violenti, bisogna guardarsi da furti e truffe online.

Indice della criminalità 2026 del Sole 24 Ore (dati 2025): la provincia di Siena è 66ª in Italia, con 3.011,2 denunce ogni 100.000 abitanti e 7.814 in totale, il tasso più basso delle dieci province toscane (Firenze è 2ª, con 6.374).
Nell’edizione precedente (dati 2024) Siena si faceva notare anche per i furti, soprattutto in casa (936 casi, 21ª in Italia), e per truffe e frodi informatiche (10ª in Italia), come riportava Radio Siena TV (3 novembre 2025).
I dati ufficiali sulla criminalità non vengono pubblicati per quartiere, quindi non facciamo classifiche delle zone.

Indice della criminalità del Sole 24 Ore →

Che clima fa a Siena?

In breve: estati calde e secche, inverni freschi e umidi su una collina a circa 320 metri: a luglio la temperatura media è di 24,1 °C, a gennaio di 6,4 °C, e cadono circa 825 mm di pioggia all’anno (1991–2020).

I numeri

A luglio le massime medie sono di circa 30,5 °C, a gennaio le minime medie di circa 3,1 °C (1991–2020).
Le ondate di calore non mancano: si sono toccati i 40,7 °C nel luglio 1983 e i 40 °C nell’agosto 2017; la neve, invece, è rara.

Che cosa vuol dire per chi cerca casa

Chiedete se l’appartamento ha persiane, aria condizionata o ventilatori: gli ultimi piani, sotto il tetto, sono i più caldi.
Gli edifici medievali, con i muri spessi, d’estate restano freschi ma d’inverno possono essere freddi e umidi: informatevi sul riscaldamento e fatevi mostrare le bollette dell’anno scorso.

Medie climatiche 1991–2020 e record pubblicati da Climates to Travel (verificati a ottobre 2026); per Siena non abbiamo ancora trovato dati ISTAT confrontabili che i nostri strumenti potessero leggere.

Che cos’è il Palio e com’è vivere in contrada?

In breve: il Palio è la corsa di cavalli che si corre in piazza del Campo il 2 luglio e il 16 agosto; le 17 contrade che lo corrono sono anche i rioni della città, ognuna con il suo museo, la sua chiesa, la sua fontana e una vita sociale che dura tutto l’anno.

Le corse: il 2 luglio (Palio di Provenzano) e il 16 agosto (Palio dell’Assunta), più eventuali carriere straordinarie; le date possono slittare: nel 2026 si è corso il 3 luglio e il 18 agosto.
Chi corre: a ogni Palio corrono solo 10 contrade su 17: le sette rimaste fuori l’edizione precedente, più tre estratte a sorte. I cavalli vengono assegnati a sorte alla «tratta», poi sei prove portano alla corsa.
Vita quotidiana: ogni contrada ha il suo museo e quasi tutte hanno una fontana dove si battezzano i nuovi contradaioli; per tradizione si è della contrada in cui si nasce, e chi ci abita dà una mano alle sue attività tutto l’anno.
Che cosa noterete: tamburini e alfieri per le strade, lunghe cene sulle tavolate nei vicoli nei giorni di ogni corsa e un Campo coperto di terra e pieno di gente; prima di programmare una consegna o un trasloco tra fine giugno, luglio e metà agosto, controllate le ordinanze del Comune.
Il consiglio di Holiplanet: le cene e le feste aperte a tutti della vostra contrada sono spesso l’occasione in cui i nuovi arrivati conoscono i vicini: andateci, ascoltate e rispettate le rivalità.

Comune di Siena: sito ufficiale del Palio →Visit Tuscany: il Palio spiegato →

Folla che riempie piazza del Campo intorno alla pista del Palio coperta di terra, con la Cappella di Piazza sullo sfondo — **Giorno di Palio: il Campo diventa una pista** · Foto: Lex Brogan · Licenza Unsplash · fonte

Siena è adatta a famiglie, pensionati, lavoratori da remoto e studenti?

In breve: sì, per tutti e quattro, a patto di verificare le regole che valgono per la propria situazione e di scegliere il lato giusto delle mura.

Famiglie

Una scuola internazionale IB dai 3 ai 18 anni a Petriccio, le scuole statali italiane, un grande policlinico universitario e, fuori dalle mura, spazio, giardini e parcheggio.

Pensionati

Un centro sicuro e tutto a piedi e un grande ospedale; in compenso, salite e scale. Ai pensionati extra UE serve di norma il visto per residenza elettiva: un reddito passivo con soglia fissata dal consolato e nessuna attività lavorativa.

Lavoratori da remoto

I cittadini UE si iscrivono all’anagrafe dopo tre mesi. A chi arriva da fuori UE serve il visto per nomadi digitali: almeno €24.789 all’anno per un richiedente singolo, una laurea o cinque anni di esperienza e sei mesi di lavoro da remoto alle spalle.

Studenti

L’Università di Siena e l’Università per Stranieri; l’abbonamento annuale studenti agli autobus urbani costa €278,70 (Autolinee Toscane, dal 1° agosto 2026) e in città un contratto d’affitto su tre è un «transitorio» di breve durata.

Si può vivere a Siena senza sapere l’italiano?

In breve: per un po’ sì, all’università, negli hotel e nei ristoranti; con anagrafe, Questura, sportelli sanitari, padroni di casa e contrada, invece, serve l’italiano, e Siena è uno dei posti migliori d’Italia per impararlo.

Dove basta l’inglese

Le università, la scuola internazionale e i laboratori di ricerca.
Hotel, ristoranti e molti negozi del centro.
Il 112, il numero di emergenza, che risponde in più lingue.

Dove serve l’italiano

Anagrafe, Questura, sportelli della ASL, Agenzia delle Entrate.
Contratti d’affitto, assemblee condominiali, imprese edili e utenze.
La vita di contrada, il lavoro sul posto e quasi tutte le amicizie.

Dove studiarlo

Università per Stranieri di Siena: corsi ordinari di tutti i livelli, dall’A1 al C2, da 80 ore al mese; €570 al mese o €1.550 per tre mesi per i corsi fino a dicembre 2026, €610 o €1.670 da gennaio 2027 (marca da bollo da €16 compresa).

Livelli, date e costi dei corsi →

È facile farsi degli amici a Siena?

In breve: più che in una grande città, se vi date da fare: Siena è una comunità affiatata, quindi fatevi vedere spesso in contrada, al vostro bar e al mercato.

Vita di quartiere: lo stesso bar ogni mattina, il fruttivendolo, la passeggiata serale in Banchi di Sopra.
Contrade: cene, feste e volontariato tutto l’anno, non solo nei giorni del Palio.
Studenti e docenti: associazioni universitarie e tandem linguistici con gli studenti italiani e dell’Università per Stranieri.
All’aria aperta: camminate e uscite in bici nelle Crete Senesi, nel Chianti e lungo la Via Francigena.

Dove mangiare a Siena →La vita quotidiana nella galleria fotografica di Siena →

Bandiere bianche e celesti della contrada dell’Onda e lampioni sopra un vicolo in discesa di Siena, apparecchiato con lunghe tavolate di legno per una cena di contrada — **Tavolate apparecchiate nei vicoli per una cena di contrada** · Foto: Barney Goodman · Licenza Unsplash · fonte

Quanto costa vivere a Siena?

Costi per tipo di famiglia e affitti richiesti zona per zona, fianco a fianco e con la data di ogni dato.

Quanto serve al mese per vivere a Siena?

In breve: per una persona sola, circa €1.200–1.500 facendo una vita semplice fuori dalle mura, €1.400–1.800 dentro le mura; €2.300–2.900 per una coppia che vuole vivere comoda e €2.900–3.800 e oltre per una famiglia. A fare la differenza è soprattutto l’affitto.

Single · fuori dalle mura

€1.200–1.500al mese

Bilocale di 50 m² a Porta Romana, Camollia o Petriccio, circa €510–520
Luce circa €55, più il riscaldamento a gas
Abbonamento bus €42,20

Single · dentro le mura

€1.400–1.800al mese

Bilocale di 50 m², circa €660
Luce, gas, telefono e internet a parte
Tutto a piedi, niente auto

Coppia · vita comoda

€2.300–2.900al mese

Appartamento di 70 m², circa €730–920
Bollette; due abbonamenti bus €84,40
Spesa, cene fuori, gite

Famiglia con 2 figli

€2.900–3.800+al mese

100 m² a Petriccio o a Costalpino, circa €1.040–1.100
Un’auto, bollette, attività
Retta della scuola internazionale esclusa

Stime Holiplanet. Affitti: medie richieste per zona su Immobiliare.it (settembre 2026; citato senza link); luce: prezzo del servizio di tutela ARERA per una famiglia tipo da luglio 2026, circa €633 all’anno (Unione Nazionale Consumatori tramite QuiFinanza, 4 luglio 2026); tariffe Autolinee Toscane dal 1° agosto 2026; spese per consumi delle famiglie ISTAT 2025: €3.108 al mese per una famiglia toscana, €2.070 per chi vive da solo in Italia.

Cassette di verdura e frutta fresca davanti a un fruttivendolo in una via di Siena, passanti sfocati — **Frutta e verdura fresche in una via del centro storico: la spesa si fa sotto casa e segue le stagioni** · Foto: Kristina C · Licenza Unsplash · fonte

Quanto costa affittare un appartamento a Siena?

In breve: a settembre 2026 l’affitto medio richiesto in città era di €11,99/m² al mese, come un anno prima: si va da €10,20/m² fuori Porta Romana e Porta Pispini a €13,46/m² fuori Porta Tufi e Porta San Marco, con il centro a €13,11/m².

Fuori Porta Tufi, Fuori Porta San Marco · €13,46/m²bilocale €670 · trilocale €1.010 · quadrilocale €1.350

Centro Storico (i tre Terzi dentro le mura) · €13,11/m²bilocale €660 · trilocale €980 · quadrilocale €1.310

Scacciapensieri, Le Tolfe, Monteliscai · €12,83/m²bilocale €640 · trilocale €960 · quadrilocale €1.280

Ravacciano, Stazione · €12,43/m²bilocale €620 · trilocale €930 · quadrilocale €1.240

Coroncina, Isola d’Arbia, Taverne d’Arbia · €11,69/m²bilocale €580 · trilocale €880 · quadrilocale €1.170

San Prospero, Cappuccini · €11,36/m²bilocale €570 · trilocale €850 · quadrilocale €1.140

Pieve a Bozzone, Val di Pugna, Santa Regina · €11,27/m²bilocale €560 · trilocale €850 · quadrilocale €1.130

Costalpino, Sant’Andrea a Montecchio, Montalbuccio · €10,96/m²bilocale €550 · trilocale €820 · quadrilocale €1.100

Petriccio, Acquacalda, Vico Alto, San Miniato · €10,42/m²bilocale €520 · trilocale €780 · quadrilocale €1.040

Fuori Porta Camollia, Cavour, Mentana · €10,38/m²bilocale €520 · trilocale €780 · quadrilocale €1.040

Fuori Porta Pispini, Fuori Porta Romana · €10,20/m²bilocale €510 · trilocale €760 · quadrilocale €1.020

Immobiliare.it Insights, affitti medi richiesti per zona, settembre 2026 (citato senza link; verificato il 27 ottobre 2026). Sono prezzi chiesti negli annunci, non canoni di contratti firmati; gli importi per tipologia sono stime Holiplanet su 50 m² (bilocale), 75 m² (trilocale) e 100 m² (quadrilocale per famiglie). In un anno gli affitti sono saliti del 16,5% fuori Porta Tufi e Porta San Marco e scesi del 14,1% fuori Porta Romana e Porta Pispini. Appartamenti arredati e stanze per studenti hanno prezzi a parte; il deposito cauzionale non può superare tre mensilità (legge 392/1978, art. 11).

Com’è il mercato del lavoro e quanto si guadagna?

In breve: piccolo e specializzato: università, ospedale, scienze della vita e turismo; molti residenti stranieri arrivano con un reddito proprio.

I principali datori di lavoro

L’Università di Siena e l’Università per Stranieri.
Il policlinico universitario Santa Maria alle Scotte (circa 840 posti letto).
Scienze della vita: GSK produce vaccini a Rosia, in provincia; il campus di Toscana Life Sciences, a Siena, ospita laboratori e start-up; VisMederi, laboratorio di analisi sui vaccini nato a Siena nel 2009, conta circa 250 dipendenti (Il Post, novembre 2025).
Turismo ed enogastronomia, in città e nelle campagne intorno.

Lavorare in inglese o in proprio

Si lavora in inglese soprattutto nei laboratori di ricerca, nelle università, nella scuola internazionale, negli hotel e nell’enoturismo.
Molti nuovi arrivati lavorano da remoto o come freelance; per lavorare in proprio serve una partita IVA italiana.
Lavoratori da remoto extra UE: il visto per nomadi digitali è spiegato più sotto. Chi passa in Italia più di 183 giorni l’anno, di norma, è soggetto alle regole fiscali italiane.

Calcolate le spese fisse del mese

Nucleo familiareZona (affitto medio richiesto, sett. 2026)

Affitto–

Luce–

Abbonamenti bus–

Spese fisse mensili–

Affitto: affitto richiesto nella zona secondo Immobiliare.it, settembre 2026. Luce: circa €55 al mese (prezzo del servizio di tutela ARERA, luglio 2026). Trasporti: abbonamento urbano da €42,20 a persona (dal 1° agosto 2026). Gas, spese condominiali, tassa sui rifiuti, spesa e telefono sono esclusi.

Dove vivere a Siena: i quartieri

Dieci zone, dai tre Terzi dentro le mura ai quartieri fuori porta e alle frazioni, tutte raccontate con lo stesso schema: per chi sono adatte, com’è la vita di tutti i giorni, quanto costano e quando pensarci due volte. Aprite le schede per trasporti, case e punti critici. Gli affitti sono quelli richiesti a settembre 2026 nelle zone di Immobiliare.it.

Terzo di Città Terzo di San Martino Terzo di Camollia Fuori Porta Camollia San Prospero Ravacciano e la stazione Tufi e San Marco Porta Romana e Valli Petriccio e il nord Costalpino e le frazioni Trovate la vostra zona →

Terzo di Città: il Duomo, Fontebranda e via di Città

Dentro le muraIl lato del DuomoAffitto richiesto €13,11/m²

Ideale per

Coppie, docenti, ricercatori e chi vuole vivere tra i monumenti e fare tutto a piedi.

Atmosfera

Il Terzo più antico, intorno al Duomo e a Santa Maria della Scala, con le vie ripide che scendono a Fontebranda; via di Città lo collega al Campo.

Affitto

Zona Centro Storico €13,11/m²: bilocale circa €660 · trilocale circa €980 · quadrilocale circa €1.310 al mese (richiesti, settembre 2026). In vendita si chiedono €3.817/m², il 4,7% in più in un anno; a febbraio 2026 le agenzie indicavano €3.000–3.200/m² da ristrutturare e €4.000–6.000/m² per le case pronte da abitare.

Pensateci bene se

vi serve l’auto sotto casa, l’ascensore o un appartamento senza scale: le vie sono ripide e le scale sono la regola.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

Famiglie senesi da generazioni, personale universitario e proprietari di seconde case e di case vacanza.

Vita quotidiana

Botteghe di alimentari, forni e osterie; i musei del Duomo sotto casa.
Gli eventi e le cene della contrada, soprattutto d’estate.

Come muoversi

A piedi: il centro è chiuso al traffico 24 ore su 24.
Gli autobus urbani fermano alle porte e lungo le mura.

Le case

Appartamenti in palazzi medievali e rinascimentali, spesso con soffitti alti e travi a vista, e senza ascensore.

Punti critici

Dalla primavera all’autunno, folla di turisti di giornata intorno al Duomo e in via di Città.
Negli edifici antichi controllate umidità, costi del riscaldamento e stato del tetto.

Terzo di San Martino: Pantaneto, Salicotto e Porta Romana dentro le mura

Dentro le muraUniversità e serateAffitto richiesto €13,11/m²

Ideale per

Studenti, giovani professionisti e chi vuole locali, ristoranti e università a due passi.

Atmosfera

Dalle Logge del Papa e via di Pantaneto, con i ristoranti e i locali degli studenti vicino all’università, si scende verso Salicotto, la basilica dei Servi e Porta Romana, dal lato interno delle mura.

Affitto

Stessa zona Centro Storico del Terzo di Città: €13,11/m², bilocale circa €660 · trilocale circa €980 · quadrilocale circa €1.310 (richiesti, settembre 2026); in vendita €3.817/m².

Pensateci bene se

avete il sonno leggero e cercate casa vicino a via di Pantaneto, dove durante l’anno accademico la sera c’è movimento.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

Studenti, famiglie senesi e residenti stranieri.

Vita quotidiana

Osterie ed enoteche in via di Pantaneto; vicoli più tranquilli verso i Servi.
Il Campo e le sedi universitarie a pochi passi.

Come muoversi

A piedi; gli autobus partono da Porta Romana, fuori dalle mura.
Taxi e consegne devono avere il permesso per la ZTL.

Le case

Case a schiera e palazzi divisi in appartamenti; qualche terrazza con vista sulle valli.

Punti critici

Rumore e affitti agli studenti nelle vie più frequentate.
Chiedete se nel palazzo ci sono più affitti brevi o più residenti.

Terzo di Camollia: Banchi di Sopra, San Domenico e Ovile

Dentro le muraNegozi, giardini e la FortezzaAffitto richiesto €13,11/m²

Ideale per

Famiglie con figli grandi, coppie e lavoratori da remoto che vogliono il centro, ma con più negozi di vicinato e più verde.

Atmosfera

Il Terzo a nord, dalla via dello shopping, Banchi di Sopra, e da piazza Salimbeni fino a San Domenico, ai giardini della Lizza, alla Fortezza medicea e a via Camollia; Ovile e Vallerozzi scendono verso le porte.

Affitto

Stessa zona Centro Storico del Terzo di Città: €13,11/m², bilocale circa €660 · trilocale circa €980 · quadrilocale circa €1.310 (richiesti, settembre 2026); in vendita €3.817/m².

Pensateci bene se

cercate silenzio il sabato pomeriggio, quando Banchi di Sopra diventa la passeggiata di tutta la città.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

La parte più varia del centro: uffici, negozi, famiglie e studenti.

Vita quotidiana

Il venerdì mattina, mercato contadino alla Lizza, dalle 8:00 alle 13:00 (Visit Tuscany).
Negozi, bar, i giardini e le passeggiate della Fortezza.

Come muoversi

A piedi; piazza Gramsci, accanto alla Lizza, è il capolinea principale degli autobus urbani ed extraurbani, compresi quelli per Firenze.
Parcheggi appena fuori porta.

Le case

Palazzi e case a schiera; qualche appartamento con giardino verso San Domenico e Camollia.

Punti critici

Traffico e autobus intorno a piazza Gramsci nelle ore di punta.
Se avete l’auto, verificate quanto è lontano il parcheggio.

Fuori Porta Camollia, viale Cavour e Mentana

Fuori dalla porta nordLa città di tutti i giorniAffitto richiesto €10,38/m²

Ideale per

Coppie e famiglie attente al budget e nuovi arrivati che vogliono andare in centro a piedi senza pagarne gli affitti.

Atmosfera

I quartieri di inizio Novecento oltre Porta Camollia, lungo viale Cavour e verso Mentana: condomini, negozi, scuole e le linee di autobus verso nord.

Affitto

Affitto richiesto €10,38/m² (settembre 2026): bilocale circa €520 · trilocale circa €780 · quadrilocale circa €1.040. In vendita si chiedono €2.960/m².

Pensateci bene se

sognate i vicoli medievali appena fuori di casa: qui siete nella normale città moderna.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

Famiglie senesi, studenti e lavoratori; SoloAffitti, agenzia che si occupa solo di affitti, ha l’ufficio appena fuori Porta Camollia.

Vita quotidiana

Supermercati, negozi e servizi di vicinato.
Dieci-quindici minuti a piedi fino al centro, passando da Porta Camollia.

Come muoversi

Autobus urbani lungo viale Cavour; si parcheggia più facilmente che dentro le mura.
Autobus urbani per la stazione ferroviaria.

Le case

Condomini del Novecento, fino agli anni Settanta, molti con ascensore e balconi.

Punti critici

Il rumore del traffico sulle strade principali.
Se pensate di andare a piedi, controllate la salita fino alla porta.

San Prospero e Cappuccini

Appena fuori dalle muraAccanto alla Lizza e alla FortezzaAffitto richiesto €11,36/m²

Ideale per

Famiglie e professionisti che vogliono viali alberati, il centro a pochi passi e meno problemi di parcheggio.

Atmosfera

Un quartiere residenziale di ville e palazzine di inizio Novecento, subito oltre i giardini della Lizza e la Fortezza medicea, che sale verso i Cappuccini.

Affitto

Affitto richiesto €11,36/m² (settembre 2026): bilocale circa €570 · trilocale circa €850 · quadrilocale circa €1.140. In vendita si chiedono €2.895/m².

Pensateci bene se

cercate una vita di strada animata: qui la sera è tranquilla, da quartiere residenziale.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

Soprattutto famiglie e professionisti senesi.

Vita quotidiana

La Lizza e le passeggiate della Fortezza a pochi minuti.
Scuole e negozi di vicinato nei dintorni.

Come muoversi

A piedi fino al centro attraverso la Lizza; il capolinea di piazza Gramsci è vicino.
Si parcheggia più facilmente che dentro le mura.

Le case

Ville divise in appartamenti, piccole palazzine e qualche giardino.

Punti critici

Traffico intorno alla Fortezza e a piazza Gramsci nelle ore di punta.

Ravacciano e la stazione

Est e nord, sotto le muraTreni e pendolariAffitto richiesto €12,43/m²

Ideale per

Pendolari che lavorano a Firenze, studenti e chi ha bisogno della stazione a due passi.

Atmosfera

La collina di Ravacciano, a est del centro, e la zona della stazione di Siena in piazzale Rosselli, sotto le mura.

Affitto

Affitto richiesto €12,43/m² (settembre 2026): bilocale circa €620 · trilocale circa €930 · quadrilocale circa €1.240. In vendita si chiedono €3.061/m².

Pensateci bene se

volete andare in centro a piedi tutti i giorni: dalla stazione la salita è ripida.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

Famiglie, studenti e pendolari.

Vita quotidiana

Negozi e ristoranti intorno alla stazione, tra cui una steakhouse nell’ex dopolavoro ferroviario.
Pendii verdi e orti nelle valli.

Come muoversi

Stazione di Siena: regionali diretti per Firenze in circa un’ora e mezza.
Autobus urbani che salgono in centro.

Le case

Condomini del dopoguerra e qualche casa più vecchia sui pendii.

Punti critici

Traffico intorno alla stazione nelle ore di punta.
Controllate ogni quanto passano la sera gli autobus per il centro.

Fuori Porta Tufi e Fuori Porta San Marco

Sud-ovest, fuori dalle porteResidenziale e ricercataAffitto richiesto €13,46/m²

Ideale per

Famiglie e coppie che cercano una zona residenziale tranquilla vicino alle porte a sud.

Atmosfera

I quartieri oltre Porta Tufi e Porta San Marco, a sud-ovest della città: condomini, ville e vista sulla campagna.

Affitto

Affitto richiesto €13,46/m² (settembre 2026), il più alto di Siena, salito del 16,5% in un anno: bilocale circa €670 · trilocale circa €1.010 · quadrilocale circa €1.350. In vendita si chiedono €2.960/m².

Pensateci bene se

il budget è stretto: qui, nell’ultimo anno, gli affitti sono cresciuti più che altrove.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

Soprattutto famiglie senesi.

Vita quotidiana

Negozi di vicinato e scuole; passeggiate in campagna a due passi.
Dalle porte a sud si sale verso il Terzo di Città.

Come muoversi

Autobus urbani per il centro; l’auto fa comodo.
Parcheggi vicino alle porte a sud.

Le case

Condomini, villette a schiera e ville con giardino.

Punti critici

Poca offerta: con gli affitti in salita, gli appartamenti buoni vanno via in fretta.

Porta Romana, Pispini e Valli

Sud-est, fuori dalle porteGli affitti richiesti più bassiAffitto richiesto €10,20/m²

Ideale per

Famiglie attente al budget, studenti e chi vuole spazio vicino al centro.

Atmosfera

I quartieri oltre Porta Romana e Porta Pispini e le Valli, a sud-est, con case più vecchie e condomini del dopoguerra; più in là ci sono Pieve a Bozzone, Val di Pugna e Santa Regina.

Affitto

Affitto richiesto €10,20/m² (settembre 2026), il più basso di Siena, sceso del 14,1% in un anno: bilocale circa €510 · trilocale circa €770 · quadrilocale circa €1.020. A febbraio 2026 le agenzie indicavano, intorno alle Valli e a Porta Romana, €1.800–2.200/m² da ristrutturare e €3.000/m² per le case pronte da abitare. Pieve a Bozzone, Val di Pugna, Santa Regina: €11,27/m².

Pensateci bene se

vi servono la stazione o l’ospedale vicini: sono entrambi dall’altra parte della città.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

Nel 2025 la Fiaip ha contato 69 compravendite di abitazioni nella zona di Porta Romana, Pispini e Ravacciano, in aumento del 21,7%.

Vita quotidiana

Negozi di vicinato lungo le strade principali; campagna verso le Crete Senesi.
A piedi fino al Terzo di San Martino, passando da Porta Romana.

Come muoversi

Autobus urbani per il centro e la stazione.
Si parcheggia più facilmente che dentro le mura.

Le case

Case più vecchie e condomini del dopoguerra; alcuni appartamenti con giardino.

Punti critici

Il traffico delle strade principali alle porte.
Controllate ogni quanto passano gli autobus la sera.

Petriccio, Acquacalda, Vico Alto e San Miniato

A nord del centroOspedale, scuola internazionale, famiglieAffitto richiesto €10,42/m²

Ideale per

Famiglie, personale dell’ospedale e genitori della scuola internazionale che cercano spazio, parcheggio e affitti più bassi.

Atmosfera

I quartieri moderni a nord delle mura, intorno al policlinico delle Scotte (viale Mario Bracci) e all’International School of Siena (via di Petriccio e Belriguardo); Scacciapensieri e Le Tolfe sono sulle colline a nord-est.

Affitto

Petriccio, Acquacalda, Vico Alto, San Miniato €10,42/m² (settembre 2026): bilocale circa €520 · trilocale circa €780 · quadrilocale circa €1.040; in vendita si chiedono €2.575/m². A febbraio 2026 le agenzie indicavano €2.000/m² da ristrutturare e €2.800–3.000/m² per le case pronte da abitare ad Acquacalda e Petriccio, €1.800–2.500/m² intorno all’ospedale e a San Miniato. Scacciapensieri e Le Tolfe: €12,83/m².

Pensateci bene se

volete andare al Campo a piedi: da qui in centro si va in autobus o in auto.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

Molte famiglie e personale sanitario; secondo la Fiaip, nel 2025 le compravendite a Petriccio sono cresciute del 29,6%.

Vita quotidiana

Supermercati, impianti sportivi, scuole e l’ospedale.
La campagna e le colline di Scacciapensieri a due passi.

Come muoversi

Autobus urbani per il centro e l’ospedale; quasi tutti si muovono in auto.
In auto si arriva facilmente in campagna e sulle tangenziali.

Le case

Condomini dagli anni Sessanta in poi, villette a schiera e costruzioni recenti, spesso con posto auto.

Punti critici

Traffico intorno all’ospedale nelle ore di punta.
Se non guidate, informatevi sugli autobus serali.

Costalpino, Sant’Andrea a Montecchio, Montalbuccio e le frazioni dell’Arbia

Frazioni del comuneLa vita in campagnaAffitto richiesto €10,96–11,69/m²

Ideale per

Famiglie, pensionati e lavoratori da remoto che cercano una casa con giardino in campagna senza uscire dal Comune di Siena.

Atmosfera

Frazioni e campagna dentro i confini comunali: Costalpino, Sant’Andrea a Montecchio e Montalbuccio a ovest, a pochi chilometri dalle mura; Coroncina, Isola d’Arbia e Taverne d’Arbia a sud-est.

Affitto

Costalpino, Sant’Andrea a Montecchio, Montalbuccio €10,96/m² (settembre 2026): bilocale circa €550 · quadrilocale circa €1.100; in vendita si chiedono €2.435/m², il prezzo più basso di Siena, sceso del 5,9% in un anno. Coroncina, Isola d’Arbia, Taverne d’Arbia: €11,69/m² in affitto, €2.450/m² in vendita.

Pensateci bene se

non guidate: gli autobus ci sono, ma non arrivano dappertutto.

Chi ci abita, vita quotidiana, trasporti, case e punti critici

Chi ci abita

Famiglie, pendolari e chi lavora nelle campagne intorno a Siena.

Vita quotidiana

Bar e negozi di paese; ristoranti in campagna.
Camminate e giri in bici sulle colline.

Come muoversi

L’auto è quasi indispensabile; autobus extraurbani sulle strade principali.
La stazione di Siena e la strada per Firenze sono a pochi minuti d’auto.

Le case

Case indipendenti e a schiera, casali ristrutturati e piccole palazzine, spesso con giardino.

Punti critici

Si resta residenti nel Comune di Siena, ma prima di firmare controllate i collegamenti in autobus e il tragitto fino a scuola.

Passaggio coperto dai muri color ocra e gradini di pietra in un vicolo tranquillo della contrada della Giraffa, a Siena — **Un vicolo tranquillo nella contrada della Giraffa** · Foto: Paolo D’Andrea · Licenza Unsplash · fonte

Palazzo color terracotta con un fruttivendolo, lavagnette con i menu e una bandiera di contrada in una via tranquilla di Siena — **Il fruttivendolo sotto casa, con la bandiera della contrada** · Foto: Barney Goodman · Licenza Unsplash · fonte

Famiglia vista di spalle che scende una via lastricata di mattoni tra alte case medievali a Siena — **Passeggiata del sabato dentro le mura** · Foto: Barney Goodman · Licenza Unsplash · fonte

Risposte rapide

Le più economiche per l’affitto: fuori Porta Romana e Porta Pispini (€10,20/m²), Fuori Porta Camollia (€10,38/m²) e Petriccio (€10,42/m²).
Le più economiche per comprare: Costalpino, Sant’Andrea a Montecchio e Montalbuccio (€2.435/m² richiesti).
Per le famiglie: Petriccio e i quartieri a nord, vicino alla scuola internazionale e all’ospedale; San Prospero se volete il centro a piedi.
Senza auto: i tre Terzi dentro le mura, San Prospero e Fuori Porta Camollia.
Comode per i treni: Ravacciano e la zona della stazione.

Quali sono le zone più sicure?

Le statistiche ufficiali sui reati denunciati non vengono pubblicate per quartiere, quindi non facciamo classifiche.
La provincia ha il tasso di reati denunciati più basso della Toscana; i furti si concentrano dove ci sono i turisti: intorno al Campo e al Duomo e nei giorni del Palio.
Il nostro consiglio: prima di firmare, andate a vedere la via di sera e chiedete all’agenzia com’è il palazzo.

Il test dei quartieri · quattro domande

Quali quartieri di Siena fanno per voi?

Un punto di partenza, non una sentenza: raccontateci come vivete e vi indicheremo tre zone da cui cominciare, con l’affitto che potreste aspettarvi.

Domanda 1 di 4

Chi si trasferisce?

Domanda 2 di 4

Quanto volete spendere d’affitto al mese?

Domanda 3 di 4

Che cosa conta di più per voi? Potete sceglierne più di una.

Domanda 4 di 4

Avrete l’auto?

Le zone da cui partire

Come funziona: ogni zona ha un punteggio su sei criteri (giudizio editoriale di Holiplanet sui dati di questa pagina), poi corretto in base al vostro budget, alla metratura tipica per il vostro nucleo familiare e al fatto che abbiate o no l’auto. Affitti: media richiesta per zona su Immobiliare.it, settembre 2026. Prima di decidere, andate sempre a vedere di persona.

Trovare casa a Siena

Prima l’affitto; l’acquisto, se Siena diventa casa vostra.

Come trovare un affitto a lungo termine a Siena?

In breve: muovetevi prima dell’inizio dell’anno accademico, cercate sia dentro sia fuori le mura, informatevi sui tipi di contratto, non versate un euro prima di aver verificato proprietario e appartamento e, se non siete in città, affidatevi a un’agenzia del posto.

Quando cercare: la domanda degli studenti tocca il picco a fine estate e prima di ogni semestre: arrivate con un soggiorno breve e cercate sul posto.
I contratti: a canone libero, di almeno 4 anni rinnovabili per altri 4; a «canone concordato», di almeno 3 anni più 2; «transitori», fino a 18 mesi, per un’esigenza dichiarata come studio o lavoro (a Siena, un contratto su tre nel 2025); contratti dedicati agli studenti universitari (legge 431/1998).
Niente affitti per le vacanze: una locazione turistica non è un contratto abitativo e non basta per prendere la residenza.
Registrazione e deposito: il proprietario deve registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate; il deposito cauzionale non può superare tre mensilità e matura interessi legali, che vanno pagati all’inquilino ogni anno (legge 392/1978, art. 11).
Prima di pagare, verificate: visitate l’appartamento, chiedete il documento d’identità del proprietario e la prova che l’immobile è suo, o un mandato scritto, e pagate con bonifico tracciabile.
Controlli tutti senesi: scale e ascensore, costi del riscaldamento negli edifici antichi, umidità, caldo d’estate sotto il tetto, ZTL e parcheggio se avete l’auto, tragitto a piedi o in autobus fino alla facoltà o all’ospedale.

Agenzie immobiliari di Siena →Dove stare mentre cercate casa →

Donna che si allontana in una via lastricata di Siena al crepuscolo, tra lampioni dorati in ferro battuto e bandiere di contrada — **Il rientro a casa la sera: prima di firmare, guardate la via anche di notte** · Foto: Barney Goodman · Licenza Unsplash · fonte

Troverò un proprietario disposto ad affittarmi casa? Che cosa mi chiederà?

In breve: in genere sì, se dimostrate un reddito stabile o offrite una garanzia; tenete pronti i documenti già alla prima visita, perché prima dell’inizio dei corsi i buoni affitti a lungo termine vanno via in fretta.

Da tenere pronti

Passaporto o carta d’identità e codice fiscale.
Contratto di lavoro e ultime buste paga, iscrizione all’università, oppure la prova di un reddito o di una pensione dall’estero; per i lavoratori autonomi, l’ultima dichiarazione dei redditi.
Un garante, oppure una fideiussione bancaria o assicurativa, se il vostro reddito è recente o arriva dall’estero.

Da mettere in conto

Un deposito cauzionale fino a tre mensilità.
Il primo mese in anticipo e, se passate da un’agenzia, la provvigione: non è fissata per legge, quindi fatevela mettere per iscritto.
Le spese condominiali, se non sono comprese, e la tassa sui rifiuti (TARI) una volta presa la residenza.

A Siena meglio affittare o comprare?

In breve: prima l’affitto; comprate solo quando avrete capito quale lato delle mura fa per voi e, prima di impegnarvi, fate fare una perizia, soprattutto negli edifici antichi.

Visitare→Fermarsi→Affittare→Comprare

Prima un anno in affitto: imparerete a conoscere le scale, il caldo, le settimane del Palio, le linee degli autobus e le distanze dai negozi.
Prezzi e affitti a confronto: in centro, con €3.817/m² richiesti in vendita e €13,11/m² al mese in affitto, il prezzo equivale a circa 24 anni di affitto; a Petriccio (€2.575 e €10,42) a circa 21.
Imposte se comprate da un privato: imposta di registro del 9%, o del 2% per la prima casa, con un minimo di €1.000, più €50 ciascuna di imposte ipotecaria e catastale; da un’impresa, IVA del 10%, o del 4% per la prima casa, più €200 ciascuna di imposte di registro, ipotecaria e catastale. Per le agevolazioni prima casa dovete trasferire la residenza a Siena entro 18 mesi.
Secondo le agenzie senesi, l’80–90% di chi compra ricorre a un mutuo (La Nazione, febbraio 2026).
Negli edifici storici, prima del compromesso fate verificare a un tecnico vincoli, tetto, riscaldamento ed eventuali difformità urbanistiche.

Indicazioni pratiche di Holiplanet, non una consulenza finanziaria: per le imposte sentite il vostro notaio.

Agenzia delle Entrate: le imposte sull’acquisto della casa →

Com’è il mercato immobiliare a Siena?

In breve: un mercato piccolo ma vivace: nel 2025 le compravendite in città sono cresciute del 23,4%, i prezzi sono rimasti quasi fermi e dentro le mura si paga un terzo in più che nei quartieri esterni.

Secondo la Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari, nel 2025 nel Comune di Siena sono state vendute 725 abitazioni (+23,4%), a una media di €2.188/m² (+0,5%); 124 dentro le mura, a €3.108/m² (−1,2%) (La Nazione, 29 luglio 2026).
Prezzi richiesti (Immobiliare.it, settembre 2026): €2.992/m² in media in città (+2,54% in un anno), dai €3.817/m² del Centro Storico ai €2.435/m² di Costalpino, Sant’Andrea a Montecchio e Montalbuccio.
Le forbici di prezzo delle agenzie (febbraio 2026): in centro €3.000–3.200/m² da ristrutturare e €4.000–6.000/m² per le case pronte da abitare; Scacciapensieri €2.500 e €3.500; Acquacalda e Petriccio €2.000 e €2.800–3.000; Valli e Porta Romana €1.800–2.200 e €3.000.
In provincia: 3.614 compravendite nel 2025 (+13,6%) a una media di €1.426/m², per chi pensa a borghi e casali fuori città.

Parlate con un agente immobiliare del posto →

Sistemarsi: burocrazia, sanità e vita quotidiana

Quando una regola cambia a seconda della vostra situazione (UE o extra UE, dipendente, studente o pensionato), lo segnaliamo e rimandiamo alla pagina ufficiale.

Quali documenti servono per trasferirsi a Siena?

In breve: dipende dal passaporto e dal motivo del trasferimento: i cittadini UE si iscrivono all’anagrafe dopo tre mesi; ai cittadini extra UE serve prima un visto, poi devono chiedere il permesso di soggiorno entro 8 giorni dall’arrivo.

Cittadini UE / SEE

Codice fiscale: si chiede a un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, con il modulo AA4/8 e il passaporto o la carta d’identità.
Residenza (dopo 3 mesi): dichiaratela all’anagrafe del Comune di Siena. I dipendenti presentano la prova del rapporto di lavoro, gli autonomi la documentazione dell’attività, studenti e pensionati un’assicurazione sanitaria completa e la prova di risorse sufficienti (La tua Europa).
Poi: la Polizia Municipale verifica che abitiate davvero all’indirizzo: assicuratevi che il vostro nome sia sul campanello.

Cittadini extra UE

Visto: verificate quale vi serve sul portale «Visto per l’Italia» del Ministero degli Affari Esteri: lavoro, studio, famiglia, residenza elettiva o nomade digitale.
Permesso di soggiorno: entro 8 giorni dall’arrivo spedite il kit dall’ufficio postale: marca da bollo da €16, €30 di spese postali e €30,46 per il documento, più l’eventuale contributo dovuto; le impronte digitali si lasciano poi alla Questura di Siena, all’appuntamento indicato sulla ricevuta.
Codice fiscale: lo rilascia lo Sportello Unico della Prefettura (permessi per lavoro o famiglia) o la Questura (altri permessi); dall’estero, si chiede al consolato italiano.
Residenza: poi ci si iscrive all’anagrafe come tutti.

Gli uffici di Siena

Ufficio anagrafe: Palazzo Comunale, via di Salicotto 6, e una seconda sede in via Bernardo Tolomei 7; telefono 0577 292200; dal lunedì al venerdì 9:00–12:30, martedì e giovedì anche 15:00–17:00. Senza appuntamento il lunedì, mercoledì e venerdì; su appuntamento il martedì e il giovedì.

Centralino del Comune: 0577 292111; numero verde per informazioni 800 292292.

Se avete l’auto: una volta residenti, il permesso per la ZTL e la sosta si chiede online dai servizi del Comune o all’ufficio della Polizia Municipale.

Pensionati e lavoratori da remoto

Pensionati (extra UE): il visto per residenza elettiva richiede un reddito passivo stabile (con soglie fissate dal consolato) e una casa in Italia; lavorare non è consentito.
Lavoratori da remoto (extra UE): il visto per nomadi digitali, spiegato più sotto.

Il visto per residenza elettiva in Italia →

Cittadini UE: iscrizione della residenza →Visti per l’Italia →Codice fiscale →Kit per il permesso di soggiorno →

Informazioni generali, non una consulenza legale o fiscale; regole, costi e soglie cambiano nel tempo e da un consolato all’altro.

Come funziona la sanità a Siena?

In breve: ci si appoggia al servizio sanitario regionale, gestito sul territorio dalla ASL Toscana Sud Est, e l’ospedale di riferimento è il policlinico universitario Santa Maria alle Scotte; a seconda della vostra situazione l’iscrizione è gratuita o richiede un contributo annuale.

Chi ha diritto all’assistenza, e come

Cittadini UE: dipendenti, autonomi e loro familiari si iscrivono una volta presa la residenza; con la Tessera europea di assicurazione malattia, durante un soggiorno temporaneo, ricevete le cure necessarie alle stesse condizioni degli italiani.
Extra UE: dipendenti, autonomi, disoccupati iscritti al centro per l’impiego e permessi per motivi familiari: l’iscrizione al servizio sanitario è obbligatoria e gratuita per tutta la durata del permesso.
Studenti, residenti elettivi, au pair e altri: iscrizione volontaria con un contributo annuale di almeno €2.000 (€700 per gli studenti, €1.200 per gli au pair), valida per l’anno solare; oppure un’assicurazione privata.
Bambini: tutti i minori hanno diritto all’assistenza sanitaria, qualunque sia la situazione dei genitori.

A Siena

Dopo l’iscrizione scegliete il medico di base con l’app Toscana Salute o sul portale regionale (con SPID, CIE o CNS), oppure a uno sportello ASL; i cittadini stranieri e UE usano il modulo online della ASL, che risponde entro 30 giorni.
Ogni medico di base può seguire fino a 1.500 pazienti; ai bambini fino a 6 anni spetta il pediatra.
Ospedale: Policlinico Santa Maria alle Scotte, viale Mario Bracci 16, circa 840 posti letto, centralino 0577 585111, con pronto soccorso.
116117 per la guardia medica, attivo in provincia di Siena dal 21 ottobre 2024: nei giorni feriali dalle 20:00 alle 8:00 e dalle 8:00 del sabato alle 8:00 del lunedì; 112 per le emergenze.

ASL Toscana Sud Est: assistenza sanitaria ai cittadini stranieri →Come scegliere il medico di base →Che cosa copre la sanità italiana →

Quali scuole e università ci sono?

In breve: scuole statali in tutti i quartieri, una scuola internazionale IB, l’Università di Siena e l’Università per Stranieri.

Scuole

International School of Siena: Baccalaureato Internazionale (programmi Middle Years e Diploma) in inglese, dai 3 ai 18 anni, in via di Petriccio e Belriguardo 49/1; dal 2016 fa parte del gruppo Inspired; telefono 0577 328103.
Scuole statali dalla scuola dell’infanzia alle superiori; ci si iscrive online, nelle date fissate ogni anno dal Ministero.

Università

Università di Siena: per il Censis è un medio ateneo (10.000–20.000 iscritti), 6ª nella sua categoria e prima in Toscana nella classifica 2026/27 (luglio 2026).
Università per Stranieri di Siena: corsi di laurea in lingua italiana, corsi per stranieri dall’A1 al C2 e la certificazione CILS.

International School of Siena →Università di Siena: studenti internazionali →Università per Stranieri di Siena →

Come funzionano i mezzi pubblici e come si arriva a Firenze e agli aeroporti?

In breve: autobus urbani ed extraurbani sono di Autolinee Toscane: dal 1° agosto 2026 una corsa urbana costa €2,00 (valida 70 minuti) e l’abbonamento mensile €42,20; Siena non ha un aeroporto, quindi si vola da Firenze o da Pisa.

Tariffe urbane dal 1° agosto 2026: biglietto €2,00, valido 70 minuti (€3,00 a bordo); carnet da 10 corse €18,20; abbonamento mensile €42,20, annuale €342,80; annuale studenti €278,70; tariffe ridotte in base all’ISEE.
Per Firenze: regionali diretti dalla stazione di Siena in circa un’ora e mezza; l’autobus 131R, con circa due corse l’ora; FlixBus in circa un’ora e un quarto fino a piazza Gramsci.
Aeroporti: Siena non ha un aeroporto. Dall’aeroporto di Pisa: PisaMover fino a Pisa Centrale, poi treno via Empoli, da circa 1 ora e 45 minuti a 2 ore; all’aeroporto di Firenze si arriva passando da Firenze.
Roma: da circa 3 ore e mezza a 4 ore in treno, cambiando a Firenze, oppure con i due autobus diretti al giorno da Fiumicino.
Bici elettriche: Sipedala, il bike sharing elettrico del Comune, costa €30 l’anno con l’app Weelo e la prima mezz’ora di ogni corsa è gratis: comodo in salita.

Tariffe Autolinee Toscane dal 1° agosto 2026 (PDF) →

Si può tenere l’auto a Siena? Come funziona la ZTL?

In breve: sì, e fuori dalle mura probabilmente vi servirà; ma il centro è chiuso al traffico dal 1965, le telecamere controllano le porte 24 ore su 24 e i permessi annuali spettano solo a residenti, proprietari di garage e a specifici servizi.

Le regole

Dentro le mura: divieto permanente di transito e sosta per i veicoli non autorizzati, tutti i giorni, 24 ore su 24, con varchi elettronici.
Zone: il centro storico, la Zona A e la «Zona Y storica»; ad agosto 2025 il Comune ha esteso a nuove vie le regole della Zona Y.
Le multe arrivano in automatico, sulla base delle immagini delle telecamere.

Per i residenti

I permessi annuali li rilascia l’ufficio mobilità del Comune a residenti e proprietari di garage; la tariffa la stabilisce il Comune e si paga online o agli sportelli di Siena Parcheggi.
Richieste e rinnovi si fanno online con l’identità digitale o all’ufficio della Polizia Municipale; nel 2025 i residenti di Camollia hanno ottenuto nuovi posti auto nel parcheggio Fonti di Pescaia.
Chi abita nella ZTL e ha più di 70 anni può chiedere online un permesso da €30 l’anno (con SPID, CIE o CNS); gli enti pubblici hanno un servizio dedicato.

Regole secondo Sicurauto (aprile 2022, aggiornato a giugno 2024) e La Nazione (26 agosto 2025); orari, zone e tariffe possono cambiare: prima di entrare in auto, verificate con il Comune.

Cartelli stradali in legno per Siena lungo una tranquilla strada di campagna al tramonto — **Fuori dalle mura, con l’auto la campagna è a portata di mano** · Foto: Nicholas Clark · Licenza Unsplash · fonte

Posso lavorare da remoto da Siena?

In breve: sì: ai cittadini UE basta iscriversi all’anagrafe dopo tre mesi; ai cittadini extra UE serve il visto per nomadi digitali o un altro visto che permetta di lavorare.

Visto per nomadi digitali (extra UE)

Profilo altamente qualificato: una laurea o cinque anni di esperienza nel settore (tre per l’ICT) e almeno sei mesi di lavoro da remoto alle spalle.
Un reddito almeno triplo rispetto alla soglia di esenzione dalla spesa sanitaria: circa €24.789 l’anno per un richiedente singolo.
Un’assicurazione sanitaria valida in Italia e un alloggio adeguato, per esempio con un contratto d’affitto; la domanda si presenta al consolato italiano, poi entro 8 giorni lavorativi dall’ingresso si chiede il permesso in Questura; vale un anno ed è rinnovabile.
Per i dipendenti da remoto: uno stipendio non inferiore a quello del contratto collettivo nazionale né alla retribuzione lorda media ISTAT (circa €33.500).

In pratica, a Siena

Chi passa in Italia più di 183 giorni l’anno, di norma, è soggetto alle regole fiscali italiane; ai nomadi digitali serve una partita IVA.
Prima di firmare, provate la connessione: i muri medievali, spessi, possono indebolire il Wi-Fi e il segnale del cellulare.
Se viaggiate spesso, scegliete la zona della stazione o di piazza Gramsci; se cercate tranquillità, i quartieri a nord o le frazioni (provate il test dei quartieri più sopra).

Visto per nomadi digitali: requisiti (Ministero del Lavoro) →Lavorare da remoto dall’Italia →

Vivere a Siena: le domande più frequenti

Le domande che tutti si fanno prima di trasferirsi a Siena, con una risposta in due righe e il link ai dettagli.

Quali sono i pro e i contro di vivere a Siena?

Pro: si fa tutto a piedi, è sicura, c’è la vita di contrada e un grande ospedale. Contro: poco lavoro, niente aeroporto né treni veloci, affitti in centro di €13,11/m². Dettagli →

Siena è sicura per chi ci vive?

Sì: la provincia ha il tasso di reati denunciati più basso della Toscana ed è 66ª in Italia, con 3.011 denunce ogni 100.000 abitanti (Il Sole 24 Ore, 2026). Dettagli →

A Siena c’è una comunità internazionale?

Piccola: il 10,4% dei residenti è straniero, l’Università per Stranieri porta studenti tutto l’anno e c’è una scuola internazionale IB. Dettagli →

Com’è vivere con il Palio?

Due corse, il 2 luglio e il 16 agosto, e un anno intero di cene, eventi e rivalità di contrada; mettete in conto folla e strade chiuse intorno al Campo. Dettagli →

Quanto costa affittare un appartamento a Siena?

A settembre 2026 l’affitto medio richiesto era di €11,99/m² al mese, da €10,20/m² fuori Porta Romana a €13,46/m² fuori Porta Tufi. Dettagli →

Quanto costa la vita a Siena?

Circa €1.200–1.500 al mese per una persona sola fuori dalle mura, €1.400–1.800 dentro, €2.900–3.800 e oltre per una famiglia (stime Holiplanet). Dettagli →

Quali sono i quartieri migliori di Siena per gli expat?

I Terzi dentro le mura per fare tutto a piedi, San Prospero e Fuori Porta Camollia per spendere meno restando vicini al centro, Petriccio per le famiglie. Dettagli →

Posso comprare casa a Siena?

Sì. I prezzi richiesti vanno da €2.435/m² a Costalpino a €3.817/m² in centro; per le agevolazioni prima casa bisogna prendere la residenza entro 18 mesi. Dettagli →

Quali documenti servono per trasferirsi a Siena?

I cittadini UE si iscrivono all’anagrafe dopo tre mesi; ai cittadini extra UE servono un visto e poi, entro 8 giorni, il kit per il permesso di soggiorno e l’appuntamento in Questura. Dettagli →

Come funziona la sanità a Siena?

Tramite la ASL Toscana Sud Est: i lavoratori si iscrivono gratis; studenti e residenti elettivi pagano un contributo annuale (almeno €2.000; €700 per gli studenti). Dettagli →

Ci sono scuole internazionali a Siena?

Sì, una: l’International School of Siena, IB in inglese dai 3 ai 18 anni, a Petriccio. Dettagli →

Come si arriva da Siena a Firenze e agli aeroporti?

Con i regionali diretti in circa un’ora e mezza, oppure in autobus da piazza Gramsci; Siena non ha aeroporto, quindi si vola da Firenze o da Pisa. Dettagli →

Si può girare in auto a Siena?

Fuori dalle mura sì; il centro è chiuso al traffico 24 ore su 24, con varchi controllati da telecamere e permessi per i residenti. Dettagli →

Posso lavorare da remoto da Siena?

Ai cittadini UE basta iscriversi all’anagrafe; ai cittadini extra UE serve il visto per nomadi digitali (circa €24.789 l’anno, laurea o 5 anni di esperienza). Dettagli →

Il prossimo passo

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